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珠海市自然资源局关于《珠海市城市更新项目地价计收办法(公开征求意见稿)》公开征求意见的通知

 

按照市政府工作要求,我局起草了《珠海市城市更新项目地价计收办法(公开征求意见稿)》(见附件)。现向社会公开征求意见。有关单位和公众可通过以下途径和方式提出反馈意见:

  、电子邮箱:418432808@qq.com。

  二、通信地址:珠海市香洲区九洲大道中2002号2号楼601室(邮编519015)。

  意见反馈截止时间为2019年617日。

  

附件:珠海市城市更新项目地价计收办法(公开征求意

见稿)

                                   珠海市自然资源局

          2019年610

(联系人及电话:吴双斌,3268874,13928031005)

 

 

 

珠海市城市更新项目地价计收办法

公开征求意见稿)

 

第一章    

 

第一条【制定背景及依据】 为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用,根据有关法律、法规和政策规定,结合珠海市实际,制定本办法

第二条【适用范围】 办法适用于市行政区域范围内经批准的城市更新项目。

第三条【基本原则 城市更新项目地价计收遵循以下基本原则:

(一)单宗评估原则,按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等相关政策规定,以第三方专业评估确定的单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。

(二)利益共享原则,综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素,合理确定地价计收体系,统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益

(三)分类指导原则,区分不同情形,设定差别化的地价计收标准,实施分类指导。

【地价计收分类体系】 城市更新项目地价按照旧厂房、城中旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别,结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。

办法所称三地,是指边角地、夹心地、插花地等未出让的国有建设用地。

办法所称补公,是指在城市更新中由实施主体建设并建成后产权无偿移交予政府的建筑或项目

条【跨类别地价计收 城市更新项目地价计收跨类别的,按以下方式对各类别相应土地用途及建筑规模予以区分计收:

(一)相关政策规定或批复文件明确有对应土地用途及建筑规模的,按相关政策规定或批复文件予以区分;

(二)除上述情形外,按各类别土地面积比例关系分摊予以区分。

 

第二章  一般规定

 

【评估结果及时效】 土地估价报告自第三方提交报告之日起一年内有效。

在土地估价报告有效期内未签订土地使用权出让合同的,应重新按规定程序进行项目土地估价及估价结果报批。

在签订土地使用权出让合同前,涉及更新单元规划经济技术指标变更的,应完善城市更新单元规划及供地方案变更及报批手续,并依据经批准变更后的城市更新单元规划及供地方案批复文件,重新按规定程序进行项目土地估价及估价结果报批

重新进行项目土地估价的,估价时点应更新调整为相应第三方开展土地估价之日。

本办法所称日,均指日历日。

本办法所称各区,包括横琴新区(即横琴、保税区、洪湾片区一体化发展改革新拓展区,下同)、各行政区经济功能区

第七条【土地使用年限】 城市更新项目采取协议出让方式供地的,土地使用年限分别按下列不同情形认定:

(一)拆建项目土地使用年限自供地方案批准之日起重新起算,如供地方案未明确具体年限的,新规划条件下相应用途土地使用最高年限执行

(二)改建项目土地剩余使用年限保持不变,如超过新规划条件下相应用途土地使用最高年限的,按新规划条件下相应用途土地使用最高年限执行。

条【现状房屋面积认定 各区城市更新行政主管部门按照下列标准组织开展城市更新项目现状房屋面积认定工作

(一)已办理不动产产权登记的,以不动产登记部门登记为准

(二)已办理了规划验收(规划条件核实,下同)、竣工验收(竣工备案,下同)或确权手续之一,未取得不动产产权登记书证的,以规划验收、竣工验收或确权登记时核定测绘成果的建筑面积为准;

(三)未办理规划验收、竣工验收或确权登记手续的,具有资质的测绘单位出具的符合原经批准的报建图纸部分的现状房屋测绘面积为准;

(四)城中旧村更新项目、老旧小区更新项目、位于海岛的城市更新项目等另有规定的,从其规定;

(五)不符合上述四项情形的,按无合法建筑面积处理

 

第三章  地价计收标准

第一节 旧厂房更新项目地价计收标准

 

条【工改工拆建 采取协议出让方式供地的工改工”类拆建更新项目,分按照下列不同情形及标准计收地价:

(一)规划容积率1.0(含)以下部分,地价按新规划条件下批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额(差额为负数的,视为无差额处理,下同)40%计收;

(二)规划容积率1.0以上部分,地价不计收。

办法所称工改工,是指工业用地改造后为一类、二类三类工业用地或物流仓储用地

本办法所称规划容积率,按照新规划条件计容积率总建筑规模、协议出让用地范围结合容积率修正系数计算。规划容积率涉及多用途的应按各用途计容积率建筑面积比例分摊

条【工改产或公共拆建 采取协议出让方式供地的“工改产”类、“工改公共”拆建更新项目,分按照下列不同情形及标准计收地价:

规划容积率1.0(含)以下部分,地价不计收

(二)规划容积率1.0以上部分,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价40%计收

办法所称工改产,是指工业用地改造后为新型产业用地。

办法所称工改公共,是指工业用地改造后为公共管理与公共服务设施用地。

十一条【工改商拆建】 采取协议出让方式供地的“工改商”拆建更新项目,分按照下列不同情形及标准计收地价:

(一)自持部分,在规划容积率1.0(含)以下的,地价不计收;超出规划容积率1.0的,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价40%计收

(二)非自持部分规划容积率1.0(含)以下,地价不计收;超出规划容积率1.0的,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价90%计收  

配建的新型产业用房部分(不得计入本条前述条款),地价按相应用途单宗土地市场评估价40%计收;

(四)配建的住宅部分(不得计入本条前述条款),地价按相应用途单宗土地市场评估价100%计收。

办法所称“工改商”,是指工业用地改造后为商业服务业设施用地。

办法所称自持部分,是指由实施主体持有,其规划批准用途及建筑面积应在供地方案、项目实施监管协议、土地使用权出让合同应中予以明确自持物业转让的,应按本条前述规定补缴相应地价款。

十二条【工改工、产或公共改建】 采取协议出让方式供地的“工改工”类、“工改产”类、“工改公共”类改建更新项目,地价不计收。

十三条【工改商改建】 采取协议出让方式供地的“工改商”类改建更新项目,分按照下列不同情形及标准计收地价:

自持部分,在规划容积率1.0(含)以下的,地价不计收;超出规划容积率1.0的,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价40%计收

(二)非自持部分,在规划容积率1.0(含)以下的,地价不计收;超出规划容积率1.0的,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价60%计收

)配建的新型产业用房部分(不得计入本条前述条款),地价不计收

十四条【临时改建】 临时改变旧工业建筑使用功能更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变按照下列不同情形及标准计收地价:

(一)“工改工”“工改产”“工改公共”类,地价不计收。

(二)“工改商”类,在首次批准的两年使用期内,不计收地价;使用期满经批准续期的,地价按其批准更新后的建筑功能相应用途、计容积率建筑面积和批准年限,以批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均计收。

本办法所称公告土地评估市场价格,是指自然资源行政主管部门按照我市规定每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。

公告土地评估市场价格的年平均 = 公告土地评估市场价格 ÷ 土地使用最高年限。

十五条【整治类】 旧厂房整治更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变地价不计收。

 

二节  城中旧村更新项目地价计收标准

 

第十条【城中旧村拆建】 采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目,按照下列不同情形及标准计收地价:

(一)保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分,地价不计收:

(二)村民及村集体房屋认定面积定额倍数(含)以内住宅功能部分,地价不计收;

(三)其余部分,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价60%计收。

横琴新区、香洲区村民房屋认定面积定额倍数取值为2.0,其他区为2.3;横琴新区、香洲区村集体房屋认定面积定额倍数取值为0.7,其他区为1.0。

十七条【指标异地转移情形处理】 厂房、旧城镇用地用于承接城中旧村拆建更新项目异地转移住宅建筑指标的,其承接的住宅建筑指标按照本办法第十条规定处理。

十八条【城中旧村改建或整治 城中旧村改建、整治更新项目以及旧村庄改建、整治更新项目地价不计收。

 

三节  旧城镇更新项目地价计收标准

 

十九条【住宅拆建】 采取协议出让方式供地的住宅区拆建更新项目按照下列不同情形及标准计收地价:

(一)现状房屋认定面积1.2倍(含)以内的住宅功能部分,地价不计收

(二)其余部分,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价100%计收。

本办法所称住宅区,是指独立式住宅或多业主住宅所在的单宗用地区域、共用宗地相应区域。

二十条【其他旧城镇拆建 采取协议出让方式供地的其他旧城镇拆建更新项目,按照下列不同情形及标准计收地价:

(一)海岛区域现状房屋认定面积未达到毛容积率1.0的,规划容积率2.0(含)以下部分,地价不计收;超部分,地价新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价100%计收

(二)其他区域现状房屋认定面积未达到毛容积率1.0的,现状房屋认定面积2.0倍(含)以内部分(不足规划容积率1.0的,按规划容积率1.0计),地价不计收;超出部分,地价新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价100%计收

现状房屋认定面积达到毛容积率1.0(含)的,规划容积率2.0(含)以下部分,地价不计收规划容积率2.0至2.5(含)之间的部分,地价新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价50%计收;超部分,地价新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价100%计收

本条款所称容积率,按更新单元拆除范围现状房屋认定总面积及已供用地面积结合容积率修正系数计算。

二十一条【旧城镇改建】 采取协议出让方式供地的旧城镇更新项目,地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途单宗土地市场评估价差额的40%计收

二十二条【旧城镇整治 旧城镇整治更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变地价不计收。

 

 其他规定

 

二十三条【容积率修正系数 容积率修正系数按照下列不同情形分别确定:

(一)海岛区域具有以建筑基地面积核定供地面积情形城市更新项目,修正系数为0.5

(二)其他城市更新项目,修正系数为1.0

二十四条【三地地价计收】 三地纳入城市更新单元范围一并协议出让的,相应部分地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价100%计收。

二十五条【补公地价计收】 城市更新项目涉及补公的,相应部分地价不计收,并纳入供地方案及项目实施监管协议予以明确。

二十六条【分期供地地价处理】 采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及分期供地的,以项目整体依据城市更新单元规划及供地方案批复文件确定的各期用地规划经济技术指标,确定相应各期地价。

在土地估价报告有效期内未签订土地使用权出让合同的,或在签订土地使用权出让合同前涉及更新单元规划经济技术指标变更的,应按照本办法第六条规定,重新按程序核算该期地价并报批。

二十七条【划拨补办出让手续】 采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及原以划拔方式取得土地使用权的,应纳入供地方案报批内容,准予转变为出让方式,实施主体在办理项目供地手续时一并完善相应手续,相应划拨土地使用权转变为出让方式地价款按照下列不同情形及标准处理:

(一)旧厂房更新项目的,按相应用地容积率1.0、原规划条件下相应用途的基准地价补缴;

(二)城中旧村更新项目、旧城镇更新项目需回迁住宅的,按照相应现状房屋认定总面积基准地价补缴

(三)除上述情形外,按现状房屋认定面积(不足相应用地容积率1.0的,按容积率1.0计)、原规划条件下土地用途相应基准地价补缴

二十八条【部分收购补偿 采取协议出让方式供地的城市更新项目,原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定部分,应予以实施政府收购,按照原规划条件及现行土地管理的有关规定计算补偿总额给予原土地权利人货币补偿,并纳入供地方案及项目实施监管协议予以明确

二十九条【历史项目处理】 珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法(试行)》珠府〔2015〕19号)失效之日至办法施行之日期间取得更新单元规划方案、供地方案批复文件的旧厂房、旧城镇城市更新项目地价计收,可按照本办法有关规定执行;市政府另有规定的,从其规定

香洲区上冲村、银坑村和东桥村三个拆建更新试点项目的地价计收,由香洲区政府报市政府研究决定。

三十条【市、区两级政策衔接】 各区政府(管委会)可根据工作需要,制定区级城市更新项目地价计收标准。地价计收标准不得低于本标准。

三十一条【相关政策衔接】 办法未尽事宜,按照我市现行土地价格管理及城市更新政策有关规定执行。

 

   

 

三十二条【解释部门】 本标准由市自然资源局负责解释。执行过程中遇到特殊情况或有未及情形的,由市自然资源局收集后提请市政府研究决定。

第三十条【有效期限】 本标准自2019年X月X日起施行,有效期5年。

 

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